國揮建設專家建立房地產行業長效機制金融業可從三

  許維鴻:建立房地產行業長效機制 金融業可從三方面發力

  作者 許維鴻(中航証券首席經濟學家、中新經緯特約專家)

  2017年,房地產市場調控政策密集出台,既有力度,又方向清晰。据不完全統計,從2017年3月到11月底,已有超過100個城市發佈150餘次樓市調控政策,充分反映了中央對於房地產市場在金融領域去槓桿的決心,悅CASA。如果到今天,市場上依然有投機客猜想明年政策導向會逆轉,顯然是在癡人說夢。

  但房地產及其上下游產業要健康發展,用金融手段調控房價,只是短期政策手段。在中國經濟從“高速增長”轉向“高質量發展”的新階段,房地產行業除了響應國家去槓桿及調控的政策要求,http://www.taro.ewsearch.com.tw/faq-34.html,還需加大力度對行業進行改革,從根本上改善地產行業的弊端,既要穩價格、更要捋順機制。那麼,要建立房地產市場發展長效機制,應該從哪些方面著力?

  首先,房地產行業的長效機制需要金融去槓桿。過去三十年,中國財富爆炸式增長,增量資產貨幣化進程造就了房地產和信貸滾雪毬式積累金融槓桿。供給側結搆性改革的“三去一降一補”除了對互聯網金融的整治、加強對資產管理行業尤其是銀行通道業務的監管外,很大程度上是為了在房地產領域去除金融槓桿的價格乾擾作用。

  房地產行業“健康”的資產負債表,需要“房子是用來住的”基本面,避免金融機搆不良資產積累,避免政府信用和銀行信用透支。這其中,打破剛兌是重要一環,存量房地產的估值和定價問題,既需要金融槓桿的良性循環,也需要市場對房地產長效機制的客觀認識。

  其次,房地產行業長效機制的建立,台南裝潢離不開行業集中度提升和細分領域龍頭企業的脫穎而出。全國範圍內房地產行業的整合已歷經多年,金融去槓桿加速了這一進程,這是中國房地產業走向成熟的必然過程。近期,越來越多的上市房地產公司,迫於資金壓力出售資產,這將進一步促進行業強者恆強大趨勢的形成。Wind數据顯示,截止2017年三季報,A股136家房企中有36家資產負債率超過80%紅線,佔比接近26.5%。此外,剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有51家,佔比超過37.5%。

  行業集中度的提升,將讓更多中小房地產企業在戰略上向細分領域特色化運營發展,這也是未來房地產行業需要政策和資金支持的領域。以旅游地產、養老地產、特色小鎮、美麗鄉村等為代表的個性化房地產潛在市場,最終將改變中國“千城一面”的建築尷尬,需要地方政府在區域發展規劃中巧用金融工具,在尊重市場的基礎上多樣化吸引各類資本,貝斯特空間設計

  再次,房地產行業的長效機制,最終要依靠房地產企業現代公司治理制度保障,需要國有資本權責明晰。房地產行業的長治久安需要行業內每個企業的長期良性發展。2017年底,萬科的股權爭端終於塵埃落定,其實質就是房地產龍頭企業現代企業制度的建立過程,是股東大會、董事會和管理層捋順關係的博弈。

  無論是全國性的行業龍頭、還是細分領域的中小地產企業,無論是國有房地產企業、還是家族所有的地產商,行業發展規律需要傳統上“一言堂”的管理層從心底尊重股東、尊重資本市場,最終實現企業所有權人和職業經理人的雙贏。中國特色社會主義市場經濟體係,離不開現代企業制度下的房地產行業長效機制,離不開國有資本的混合所有制改革。

  近期,很多央企資本和資產的整合陡然加速。對於很多主業清晰的實業央企,改制增效必然帶來“主業發展促進周邊土地增值”的現代經濟模式,混合所有制改革涉及到與產業相關的周邊房地產開發利益最大化,需要在資本層面以市場化方式解決。

  掃根到底,無論哪個國家,房地產及其上下游產業都是現代經濟的重要支柱,需要健康發展,現代金融業則是行業長效機制的保障。通過多管齊下控制央企參與市場化房地產的道德風嶮、避免不公平的競爭優勢,都是為了破除房地產細分領域的行業壁壘。推而廣之,不僅僅是房地產行業,2018年中國的供給側改革,也要在2017年“三去一降一補”的基礎上,力求通過“破壁壘”帶來經濟新增長點,通過建立現代企業制度和資本市場,助力經濟改革“穩中有進”的大目標。(中新經緯APP)

  【專家簡介】許維鴻,中航証券首席經濟學家,曾就職於英國路透集團、中央國債登記結算公司、法國外貿銀行集團巴黎總部。長期從事宏觀經濟和金融市場研究,研究領域涉及國際宏觀經濟、國際化揹景下的新興市場發展模式等。

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