國家統計局最新發布的數据顯示，2017年上半年“一、二線城市控房價、三、四線城市去庫存”的政策已經達到預期效果。然而，值得警惕的是，過去一年全國土地市場的火熱行情，不僅進一步強化了地方政府的土地財政問題，還可能對一、二線城市控房價、三、四線城市去庫存目標產生不利影響。
地方政府土地財政有強化之勢
財政部數据顯示，2017年上半年，全國國有土地出讓收入達到了1,陞發方念.88萬億元，同比增幅達34%，而同期地方本級財政收入為5.04萬億元，增幅為10%，土地出讓收入佔地方本級財政收入比重高達37.3%,http://www.m9999.com.tw/opq80-7063.html。
從增長速度看，2016年7月起，土地出讓收入增幅超越地方財政收入增速，二者的差距有不斷擴大之勢，今年6月末已達到24個百分點。由此可見，土地市場火爆一定程度上緩解了地方財政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財政狀況令人憂慮。
從不同等級城市來看，三、四線城市土地財政問題相對一、二線城市更為突出。2017年1-6月份，全國100大中城市三線城市（70個城市）土地成交總價高達3585億元，佔100個城市土地成交總價比重為29%，為近年來最高水平。從增長速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價同比增速分別高達91.3%和108.9%，遠高於一、二線城市土地成交總價增幅。由此可見，土地出讓收入在三四線城市財政支出中的比重越來越高。
土地市場量價齊升
助推房地產投資平穩增長
土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產開發投資對實體經濟的正面拉動作用。從歷史上來看，房地產投資中，土地購置費增速明顯高於整體投資增速的情況出現過三次：第一次是2009年“四萬億”經濟刺激計劃、房地產市場銷售火爆之後的2010年；第二次是2012年-2013年房價快速上漲之後的2014年；第三個時期為2016年下半年以來至今，這一階段同樣是經歷了前期房價的快速上漲。
相應地，2017年5月份和6月份的房地產投資中，新增土地購置費的比重分別達到20%和19.9%，而2016年下半年以來該指標平均值為19.8%。由此進一步分析土地購置費上升的原因，可以發現，本輪土地市場呈現“量價齊升、價快於量”的態勢。具體而言，2017年上半年全國房地產開發企業土地購置面積同比上升了8.8%，土地成交價款則上升了38.5%，成交均價4231元/平方米，同比增長27.3%，其中6月份更是高達4855元/平方米，僅低於2016年10月的6114元/平方米，處於歷史次高水平。
然而，噹前房地產開發投資增速已經出現了連續兩個月的回落，換言之，房企土地購置費的快速增長，貢獻了總投資增量的主體部分，若扣除土地購置費的增長，房地產投資增長對鋼材、水泥等建材的需求貢獻十分有限,尚暘建築，這一趨勢預計在未來一年內還將延續，並對後期房地產市場產生深刻影響。
土地市場將如何影響
不同等級城市的房價？
對於不同等級城市來說，噹前土地市場“量價齊升”的影響可能不儘相同。
一線城市土地市場狀況有利於控房價目標的實現。相較於二、三線城市，本輪土地市場熱潮中，京滬深等一線城市表現溫和，地王現象並不多見，這不僅與一線城市大規模增加土地供應、壓低地價有關，還與噹前一線城市房價基數過高、房價下跌風嶮更大密不可分。因此，過去一段時間內，一線城市土地市場交易情況較為平穩，這有利於一線城市控房價目標的實現。
二線城市土地市場的關鍵問題是“面粉價格過高”，不利於控房價。對於二線城市而言，儘管擴大土地市場供應有利於抑制房價的上漲，緩解供需矛盾，但土地價格的大幅上漲，也將成為未來房價居高不下甚至繼續上漲的主要動力。如2016年9月份，南京土地成交樓面均價達到1.5萬元/平方米，土地成交率溢價率居高不下，2016年7月份至2017年6月份一年內土地累計成交額突破了1500億元。又如，過去一年中杭州土地成交樓面均價有5個月突破1萬元/平方米，廈門土地成交價格更是屢創新高。典型二線城市土地成交溢價率居高不下，顯然將不利於後期房地產調控目標的實現。
三、四線城市土地市場的關鍵是“量價齊升”，將進一步加大後期去庫存壓力。不可否認，三、四線城市棚戶區改造創造的住房需求，加上這些城市房價相對一、二線城市性價比凸顯，使得三、四線城市成為噹前全國房地產銷售繼續保持平穩增長的主要動力。然而，這些城市的土地財政狀況並不樂觀，大規模的土地出讓，最終都將形成新的庫存供應，同時，土地出讓價格的大幅攀升，將進一步推高房價快速上漲壓力，顯然這也不利於更長遠的去庫存目標實現。
（作者系蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員）
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